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即使近年受少子化影響、北市明星國小學區的購屋需求仍然吸引不少家長搶進，尤其傳統名校名額更是供不應求；在名校光環加持、住居民眾水準較高以及環境氛圍優等條件下，房價一直處於保值的高水位。 位於北教實小旁、台大後門生活圈的「台大龍門」屬於北市燙金地段，不僅享有上述特點，加上靜巷住宅、中租企業規劃打造的23至47坪、2房至3+1房中小宅優勢，打破同區段新屋的產品真空帶。

根據房產統計資料顯示，27.8%購屋者在購屋時、會預先向房仲打聽優質學區鄰里，卡位孩子將來入學就讀的學區；其中42%的家長甚至只考慮「學區」來置產，包括中正區國語實小、松山區敦化國小、大安區北教實小這類連年額滿的明星小學。其中大安區北教實小周邊還有龍門國中銜接完整學區，加上台大後門生活圈的地緣關係，不少台大教授、名人居住於此，房價加值效益下，中古屋落於77至85萬元、新成屋則約120至130萬元，保值性極佳。

此次由中租企業、合宏建設雙強聯手投資興建的「台大龍門」，完整取得大安區正核心少見的500坪基地，享有北教實小、龍門國中雙學區的靜巷住宅環境，加上鄰近捷運文湖線科技大樓站、台大，人文氣息濃厚。

「台大龍門」建築規劃7與11樓的雙塔式結構，並以23坪、2房起的格局，跳脫大坪數定位，全案更獲得銀級綠建築候選標章認證，在張盈智優良的結構設計下，建築結構耐震度可達6級，超越國家標準的5級。建築平面規劃則由名師李文勝操刀，讓2房至3+1房達成面對北教實小，擁有難得的永久棟距與視野。



單戶格局特色上，2房室內沒有虛坪浪費，客、餐廳與廚房採開放式規劃，2間標準雙人房、戶戶獨立開窗。3房三面開窗、創造良好採光面，入口有獨立玄關，有獨立廚房、主臥衛浴同樣開窗。3+1房在同樣採光條件上，打造「+1空間」、可做書房多功能使用。戶戶更搭配德國進口廚具、衛浴以及YKK窗、Low-E玻璃等豪宅級設備。讓「台大龍門」不只擁有名校生活圈的強大基本盤優勢，匠心獨運的格局和頂級家配同樣吸睛。

據內政部實價登錄與都市地價指數，台南近6年房價成長20％，且房地價漲幅高居六都第一，不過台南房地價上漲原因是什麼？房市專家分析認為，與重大建設挹注，平實營區、高鐵特定區等重大開發區陸續標售，以及南科大廠加碼投資吸引人口進駐有很大關係。

台南目前房價雖然仍比其他五都低，但近6年來卻已上漲2成，實價登錄顯示，2013年平均房價僅11.9萬元，2014、2015年為房市高點，上漲至13.3-13.4萬元，之後受打房政策、房地合一稅的影響，房價才開始向下修正，2017年景氣低迷，緩跌至13.1萬元，2018年全台房價止跌，房價才又飆升至14.3萬元。

房價會有如此漲勢，信義房屋東寧店店長林侊毅認為，與全台2016、2017年累積的買氣爆發有關，如同紅綠燈效應，隨著房市氛圍改變，從紅燈轉為綠燈，積壓的需求就會快速衝出，也因此今年以來，台南買賣移轉棟數表現十分出色。

近期台南市政府加碼公布28項建設，亦是房地價上漲的一大推力，包括沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心、安平港遊艇碼頭、亞太國際棒球訓練中心等，加上平實營區、高鐵特定區、九份子重劃區、水交社重劃區、運河星鑽重劃區等重大開發區持續熱銷，吸引更多建商溢價購地推案，進一步帶動價格上揚。

除此，信義房屋復國店店長李聿旌觀察，近年台積電與聯電等大廠加碼投資擴廠，帶來龐大就業人口紅利，致使周邊安南區、永康區、善化區人口逆勢增漲，房市需求強勁，也是房價上漲的重要因素之一。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年台北市政府在許多商圈推行徒步區，盼藉由友善行人的設計來活絡商圈，但不論是2017年試辦的公館商圈，還是近來因溝通不足導致胎死腹中的後火車站商圈，徒步區的推動皆因當地商家或居民反對而未能實現。



北市商圈劃設徒步區一再受阻，深究原因與商家及居民貪圖臨停、違停的便利性有關。過去公館商圈試辦行人徒步區時，逛街民眾的反應其實相當不錯，改為徒步區後，人流甚至比原本增加近一倍，對提振商圈生機而言可謂一劑強心針。



可是即使徒步區有助提升商圈人氣，部分商家與居民卻只在乎自身停車是否方便。有些反對劃設徒步區的商家就直言，改為徒步區後，顧客會因無法在店家門口臨停而打消入內消費的念頭；部分居民也認為徒步區在特定時段禁止汽機車通行，對自家出入造成很大的不便，使得徒步區的推動終究功敗垂成。



雖然商圈劃設徒步區難免有些不便，但住展房屋網企研室分析，徒步區對商圈整體發展乃是利大於弊，若因部分商家與居民反對而告吹，將使商圈從商家、居民、消費者三贏的局面，淪為各方皆輸的結果。



商圈劃設徒步區後，因少了車輛進出，行人安全將大幅改進，有助激勵民眾前往的意願，為商圈帶來蓬勃人氣；且過去人潮受道路阻隔，導致一側店家人滿為患，另一側卻門可羅雀的情況，在改為徒步區也將獲得舒緩，帶動商圈整體繁榮。因此劃設徒步區雖然少了臨停的便利性，但卻能為商圈挹注強勁的再生動力。



至於對居民來說，商圈成為徒步區，人潮雖然增加，但少了車聲雜沓，反而可讓居家環境少了車輛廢氣並增添寧靜，而當商圈因劃設徒步區使得人氣提升之後，當地的房地產價值也可望同步振興。



因此不論是從行人、商家還是居民的角度來看，設立徒步區於公於私都是很理想的選擇，若僅著眼私自的小小便利，就反對在商圈劃設徒步區，最終商圈恐因缺乏遠見而後悔莫及。

台北市老舊透天由於多位在精華地段，土地價值高，加上政府危老政策積極推動，帶動精華區透天開發價值，近期就有不少土地開發整合型透天交易案，根據信義房屋不動產企研室彙整，光大安區過去1年總價超過5千萬的透天厝交易，就達7筆之多。



根據實價登錄資料，今年1月台北市大安區1段206巷有一透天厝交易，成交金額1.68億，為最近1年大安區成交價最高的透天厝，該交易屬住宅使用分區的土地達45.75坪，研判應是著眼於未來的土地開發效應；另外靠近新生南路3段70巷2弄，出現2筆透天厝交易，包含今年7月成交的9,193萬，及今年3月成交的9,903萬，土地面積換算單價分別為262萬與223萬。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由雙北已公布的危老案來看，有不少是百坪以內的開發案，雖然基地面積較小，難爭取到高額容獎，不過還是可享有基本的時程等容積獎勵，讓一些大地坪產品身價上升。

宏大國際資產於日前統計北北桃工業區土地大宗行情，新北市、桃園市工業區土地價格從每坪單價1字頭至9字頭都有。宏大國際資產分析，企業在設廠購地時，主要考量項目除了區位、交通運輸、建物符合使用等因素外，最重要的還有土地價格。



宏大國際資產指出，各工業區土地價格差異主要在於生活商業機能、交通運輸、容積率等。新北市過去曾有每坪突破百萬元的案例為五股新北產業園區，鄰近機捷A3站、使用分區為丁建、容積率300%，高於一般乙工的容積率210%；台北市則集中在內湖、南港、士林，每坪價格多半都突破百萬，較精華的地段則可達到120至160萬。



宏大國際資產總經理陳益盛表示，目前工業土地、廠房交易偏向賣方市場，且由於地主期望多半過高，也使得過半數待售中的土地開價偏高。其主因有3：1、近期台商資金回流，地主期望買家追高購地；2、都市型工業區更新立體化，容積獎勵可提高20至50%樓板面積，土地價值自然也增加；3、地主只聞土地成交價新高，不管區位條件、地形，甚至容積率之差異。

「桃園市新屋區石牌市民活動中心擴建工程暨新增電梯」於日前舉辦啟用儀式。桃園市長鄭文燦說明，石牌市民活動中心興建於1999年，為2層樓建築，擴建前單層樓面積約67坪，市府補助經費，在活動中心後方空地進行擴建工程，工程總經費約1,094萬。



擴建後1樓單層面積增加至100坪，2樓單層樓面積增加至96坪，施工項目包含結構體工程、1樓及2樓空間配置調整及裝修、景觀及排水工程、門窗更新，並增設無障礙電梯、無障礙廁所等設施，已於日前正式完工啟用，造福在地長輩，也提供市民更舒適的活動空間。



鄭文燦表示，新屋區總人口數近5萬人，高齡人口達16%，是桃園高齡人口最多的地區之一。為了照顧在地長輩，市府推動社區照顧關懷據點及C級巷弄長照站，並爭取前瞻基礎建設「公共服務據點整備-整建長照衛福據點」經費，2期補助款約2億，預計設立51個長照據點。補助經費用以改善基層據點基礎設施，包括廁所更新、廚房整建、無障礙電梯、修繕地坪，積極活化現有空間，讓高齡長者有更便利的聚會場所，也建構更友善安全的環境。

有關媒體報導內湖區屋齡20年的海砂屋社區大樓都更進度，更新處表示，經查為明園大廈，實施者為士林開發股份有限公司，都更案採事業計畫及權利變換計畫分送，目前刻正申請重新公展作業中，後續市府針對海砂屋均會持續積極辦理。

更新處表示，本案原實施者(禾琚股份有限公司)2015年7月24日擬具事業計畫報核，後即因原實施者續辦意願低，爰期間自提變更實施者及更新單元範圍擴大，於2019年7月31日始由新實施者函請重行公展。



更新處進一步表示，海砂屋都更案因危及住戶安全，新實施者送件後，市府均積極協助時程加速，都更處呼籲實施者應針對未同意的80餘人妥予溝通協調，以尋求重建之共識，協助住戶早日完成重建。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市老舊透天厝因為地段佳、土地含金量高，加上危老政策積極推動，除了透天店面的投資價值外，還出現不少土地開發整合型的透天交易案，根據實價揭露資料顯示，大安區過去一年總價超過5千萬的透天厝交易就有7筆。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從雙北市已經公布的危老案例來看，有不少案例是百坪以內的開發案，雖然礙於基地面積可能無法爭取到高額的容積獎勵，不過還是可以爭取到基本的時程等獎勵容機，的確吸引一些小面積的開發整取危老獎勵方案，對於精華區的大地坪透天厝更帶來重建的效益。

實價揭露資料顯示，2019年1月台北市大安路一段206巷有一處透天厝，成交金額高達1.68億元，是最近1年大安區成交金額最高的透天厝，該筆交易屬於住宅使用分區的土地達54.75坪，研判該交易應是著眼於未來的土地開發效應，另外靠近台灣大學的新生南路三段70巷2弄，屬於台大生活圈，區域周邊的商業機能成熟，實價資料則顯示，相隔4個月連續出現兩筆透天厝交易，2019年7月成交9193萬元，2019年3月則成交9903萬元，以土地面積換算每坪成交價分別為262萬元與223萬元。

曾敬德表示，危老方案的確讓一些大地坪的產品身價上揚，甚至有些土地整合的開發案，可能買方與屋主、地主之間還有些價差，但危老的容積獎勵可以讓整個開發案報酬率順利達成，最後買方因為可以蓋更多而願意加價，尤其2020年時程的10％獎勵規劃將會落日，大家應會努力去爭取危老的開發機會。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

晶華董事總經理吳偉正（左1）整合飯店與賣場的貴賓服務部及租賃營運部門，貴賓服務部總監江淑芬（左2）還會陪客戶爬山，增進雙方情誼。

一個一坪大，每天可賣500份的鬆餅攤，為何能讓晶華飯店的麗晶精品逆勢成長？

9月4日，位於台北晶華酒店地下一、二樓的精品賣場麗晶精品，舉辦年度封館派對「麗晶之夜」，晶華董事長潘思亮出席時透露，麗晶精品前八月業績，呈現兩位數成長。週年慶期間，創3億5000萬元業績，較去年大幅成長25％。

相較麗晶精品業績火燙，周遭商圈卻顯蕭條。晶華旁邊的中山北路二段45巷，更是整排店面招租。

潘思亮突圍策略是：做好共享整合。它們推出Regent City，顧名思義，就是將台北晶華酒店與樓下兩層樓的麗晶精品（晶華酒店與麗晶精品英文皆為Regent）整合在一起， 「以前晶華酒店跟麗晶精品是『一國兩制』，彼此獨立經營，這不能稱為一座城市。」三年前，接任台北晶華董事總經理的吳偉正說。

用排隊名店吸引貴婦

吃完鬆餅，再掃上千萬珠寶

一個鬆餅的故事，可看到他們如何做整合。

今年4月，晶華引進日本北海道高人氣厚鬆餅排隊名店椿Tsubaki Salon，引發極大話題，排隊人潮絡繹不絕，吳偉正說，椿Tsubaki Salon進駐後，晶華通知愛馬仕、香奈兒等精品店櫃姐，打電話給貴婦們：「我們有北海道排隊都吃不到的鬆餅，要不要來吃？」

貴婦上門後，晶華再協助櫃姐，把熱騰騰的鬆餅送到貴賓室，讓貴婦來場味蕾盛宴。

「很多貴婦飽足後，順便掃了幾百萬包包、甚至上千萬的珠寶！」吳偉正說，鬆餅，讓精品店有了更多讓客戶上門的誘因。「如果你只是跟貴婦們說：有新品到了，貴婦們不見得有興趣專程跑一趟；但跟她說：我們有北海道排隊都吃不到的鬆餅！她們就會心動。」

道理，聽來很簡單，但，不是每家飯店與賣場，都有這樣的操作力。

許多日本人氣餐廳，對於到海外展店，非常保守謹慎。

晶華邀請椿Tsubaki Salon來設櫃時，一開始對方因為不熟台灣市場，不敢輕易冒險。

晶華為了讓對方放心，跟對方說，你們只要派廚師來，其他場地空間、員工、食材、行銷等，全交給晶華負責。還讓它使用飯店採購系統，降低採購成本，也幫忙辦記者會、找部落客行銷，用飯店的資源，做它的強力後盾。

因生意太好，椿Tsubaki Salon決定12月起在麗晶精品開海外首店，有了這個「call客神器」，召集貴婦自然無往不利。

飯店為鬆餅店搞定物流，而鬆餅店，則為精品店導來了人流，這循環還沒結束。晶華酒店集團行銷公關部副總張筠表示，當麗晶精品的品牌、餐廳越來越豐富，原本在信義區逛街及用餐的貴婦會被吸引過來。他們在麗晶精品逛街，順便到樓上的晶華餐廳用餐，或做頂級Spa，貢獻晶華收入。

彼此加乘的可能，還有更多。

客房及餐飲的貴賓服務人員，平常透過跟常客互動，會知道他們喜愛什麼品牌，再請麗晶精品評估引進。像最近進駐麗晶精品的義大利「髒髒鞋」Golden Goose，就是飯店客戶看到韓國歐爸人腳一雙，才引進。將飯店客戶意見，變為麗晶精品的招商指南。

棄本位主義、互導人流

連房務員都幫賣場拉生意

晶華能做到這點，關鍵就是，先果斷的做組織架構的大重整，再讓每個員工明白，彼此導流，才能創造多贏。

2016年底，餐飲出身的吳偉正接管麗晶精品，並完全整合飯店及商場團隊，不只是對外的行銷公關、營運、貴賓服務，就連餐飲營運團隊、安全部、值班經理、公共清潔同仁都徹底的合併，整個晶華就是一個「城市」。

主事者自己都拋棄不同產業專長的本位主義後，現在，晶華客房部的櫃台人員以及打掃房間的阿姨，都有責任引導房客下去逛街購物，麗晶精品的同仁及品牌，也會把飯店的餐廳，當作他們吸引客人的武器。

這種概念，現在也被應用在有全台最強親子飯店之稱的蘭城晶英酒店上。

2009年開幕的蘭城晶英酒店，與購物中心新月廣場連結在一起，兩者同為宜蘭的環華豐集團持有。

環華豐集團總經理兼蘭城晶英酒店董事長吳聲怡表示，一開始，蘭城晶英在整合飯店與賣場資源，也是困難重重。她坦言，因為飯店與賣場，是兩個不同團隊經營，大家各有本位主義。直到2016年，身為飯店負責人的吳聲怡，同時接掌賣場，整合才開始加速。

如今，入住蘭城晶英的家長，可以帶小孩到賣場廣大的空間參加親子活動；房客也可以免費到賣場看電影，增加了這個飯店品牌的吸引力。

有時候，打群架，不必外求。只要你肯跳下來去檢視自有的資源，你會發現，更多的商機可能，就在其中！















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據永慶房屋2019第4季網路會員調查，全台認為房價維持不變的比例，由上季的43％減少5個百分點至38％(圖一)，連3季走升後首度下降，看漲與看跌同時上升，顯見消費者看法分歧，整體而言，房價仍呈現橫盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析：2019年以來房市買氣回溫，讓房價獲得支撐，但第3季開始中美貿易摩擦升級，國際景氣不穩定加上總統大選影響，部份民眾看空房價；但近期台商回流，帶來資金及就業機會，加上利率仍處低檔，部分民眾看多房價，呈現意見分歧的現象。

那麼，消費者對於2019年第4季國內經濟表現的看法為何(圖二)？45％消費者看壞2019年第4季經濟，謝志傑說明，全球主要經濟機構普遍看壞2019年景氣，加上美國與中國、歐洲貿易爭端升級，日、韓關係也出現惡化，全球經濟面臨需求放緩的挑戰，景氣下行風險增加，全球央行陸續降息因應，FED也預告將多次降息，因此，消費者看壞國內經濟表現，對於房價的看法也難有上漲的預期，房價橫盤整理的格局實屬合理。

中美貿易戰升級！49％消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願

35％消費者首選房地產作為資金避險標的，創近五季新高

中美貿易戰引爆已持續一年多，但近期貿易衝突升級，那麼，貿易戰是否會影響消費者購屋意願呢？根據本次調查顯示，49％消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願，由前2季的41％再度升至49％，與2019年第1季比重相同，謝志傑指出，從本次調查結果可看出，中美貿易戰對於購屋意願的影響程度會隨著貿易戰情勢緊張或緩和而有所變化，近期貿易戰升級，連帶影響消費者購屋意願。

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖三)？根據本次調查顯示，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比為35％，較上季調查增加一個百分點，同時也創下近五季來新高。房地產屬於耐久財的一種，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，謝志傑說明，本次調查消費者是否有意願投資房地產收租(圖四)，有高達68％消費者有意願，其中60％偏好投資住宅型產品，至於對投資報酬率的期待值，2％至3.5％區間的占比54％最高。

謝志傑指出，中美貿易戰升級，短時間內沒有緩解的跡象，消費支出受到壓抑，通膨展望由溫和轉向疲軟，經濟逆風吹，FED醞釀多次降息，歐、日甚至端出負利率、加速QE因應，全球金融市場動盪，加上國內高齡化、少子化問題嚴重，提前準備退休規劃已是刻不容緩，而選擇適當的退休理財工具造被動式收入更是重要。目前國內定存利率僅1％左右，若買房收租，投報率約在2％以上，吸引消費者首選房地產做為資金避險、投資理財的標的。謝志傑補充，對於退休族而言，穩定的收益比高風險、高報酬來得重要，目前國內利率維持低檔，連帶房貸利率也是史上新低，但租金卻是逐年緩步上升，買房收租可說是準備退休金的最佳工具。

近六成消費者認為2020年下半年以後才是購屋好時機

消費者認為何時是最佳購屋時機(圖五)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現58％消費者認為2020年下半年之後才是購屋好時機，認為2019年下半年是購屋好時機的比重僅20％，顯見面臨中美貿易戰、總統大選等變數下，消費者普遍放緩購屋腳步，期待經濟、政治局勢明朗之後再進場購屋。

2019年購屋大調查！69％自住型仍是主力，北市、台中置產需求達3成

家與捷運站的距離！77％消費者期望步行10分鐘內

若消費者有意在2019年購屋，需求為何？謝志傑指出，從調查結果發現，消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗，占比為69％，在房價盤整的狀況下，市場趨於穩定，北市、台中置產、長期收租的收益型需求達3成左右，投資置產需求強，而台中、高雄投資買賣獲取利得的比例均有一成以上，顯示投資獲利有活躍跡象。



此外，目前雙北、高雄捷運已通車營運，捷運也成為消費者通勤時依賴的大眾運輸工具，那麼，消費者能接受步行至捷運站的時間為多久呢？根據本次調查結果，謝志傑說明，77％消費者可接受步行至捷運站的時間是10分鐘內，顯示消費者若購買捷運宅，可以接受的步行時間以10分鐘內為限。



成就樂齡生活！交通、醫療、公園與鄰近子女是滿足退休族群居住首選條件



高齡化社會即將來臨，熟齡族的樂齡生活居住選擇條件也會有所不同，謝志傑指出，本次針對消費者對於退休後居住條件的選擇進行調查，退休族群期待便利交通、完善的醫療照護以及擁有休閒空間、能夠享受天倫之樂為最優先選擇，因此，根據調查結果顯示，捷運、醫院、公園與鄰近子女居住地占比均在一成以上，是退休族選擇居住地的四大關鍵條件，滿足退休族群居住需求，成就樂齡生活。



2019永慶預估

自住、置產信心增！交易量有望超越2015年

2019年全年交易量預估在28.8-29.5萬棟之間



永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2019年全球經濟面臨逆風，尤其是中美貿易戰愈演愈烈，甚至擴大為貨幣戰與科技戰，衝擊全球經濟成長，加上總統大選選戰干擾，部分民眾購屋態度轉趨保守觀望。不過，房市在經歷3至4年的修正後，房價處於盤整期，讓自住首購、換屋甚至是置產族群等剛性需求出籠，民眾進場信心提升，加上低利環境持續，近期房市表現佳，2019年1-7月全台交易量已達17.3萬棟，較2018年同期成長6.7％，後續房市表現仍可期待。以目前交易量推估，第四季房市交易量應較2018年同期小幅成長，因此，上修2019年房市交易量預估至28.8-29.5萬棟之間，較2018年同期成長3％-6％左右，且有望超越2015年的29.26萬棟。



2019房市前瞻

使照創11年來第三高+大量餘屋，市場供過於求隱憂，房價難有上漲空間

建照創11年來新高！未來新增供給恐爆量，桃園、台中、台南、高雄須留意



葉凌棋說明，2019年1-7月全台使照5.27萬戶，創11年來的第三高，顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多，市場供過於求隱憂未除，2019-2020年市場賣壓仍大，房價難有上漲空間；以建照來觀察未來新增供給，2019年1-7月建照高達8.2萬戶，創11年來新高，推估2019年全年建照量恐達14萬戶，以施工期2年推算，預計2021-2022年新增供給恐爆量。若從7大都會區觀察，桃園、台中、台南建照年增幅超過3成，增幅最大，須特別留意，而台中、台南、高雄建照創11年來新高，須警戒。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】