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高力國際於日前統計，2011年至2019年上半年近10年全國工業類地產與工業用地成交累積總額，其中工業地產成交總額約2,931億，以雙北市、桃園市和新竹縣市所構建的北部工業聚落交易熱度較高，合計達2,633億元，占整體近9成。



同時段，全國工業用地累積成交總額近2,850億，以桃園市熱度最高，交易總額達704億，約占全國25%；台北市占17%、新北市占20%、新竹縣市占4%，合計北部工業土地交易總額約1,881億元。



高力國際調研部董事梁儀盈表示，中美貿易戰使得工業地產需求增溫，2018年工業地產成交總額達819億，相較2014年低迷時的494億，成長幅度達66%。相同時間，工業生產毛額亦由2014年的8.4兆成長至9.2兆，成長幅度達12%，顯示出廠商在該階段景氣正向、樂觀，願意積極買進土地及不動產。



梁儀盈指出，觀察主要都會區工業地產交易情形，近10年全國工業地產交易額2,931億，其中北市工業地產累計成交總額1,442億元，占全國交易比重近半，居各縣市之冠，其中內湖科學園區累積成交總額1,281.5億，占台北市整體交易比重約88.87%。



工業用地部分，桃園市為北部製造業重鎮，具完整上下游產業鏈，產業聚集效應明顯，製造業為當地經濟發展重要主軸，每年製造業產值2.9兆，占全國比重約17%；同時桃園市具陸海空交通優勢，為製造業及物流業者進駐首選，工業用地交易熱度高，2011至2019年上半年累積成交總額達704億元，占全台比重約24.7%。

周周來人破百組，哪個案子這麼狂？本月10號開案的「宏普中央公園」，開案首周便爆量超過200組來客，上週依舊吸引逾180組客戶到場賞屋，兩周合計近400組的來客數，不僅震撼當地市場，更一舉將央北地王的知名度拉上漲停板。

公園景觀戶 買方爭相出手



經過一個多月的潛銷鋪陳，眾所矚目的央北地王案「宏普中央公園」，於本月10號正式對外公開，而事前所累積的800組預約，買氣在開案當天完全爆發，超過200組來客、超過50戶的成交，對比央北同區個案可謂一騎當千。



這股地王熱潮持續延燒，上週該案同樣繳出逾180組來客，雙位成交數字更是鄰近個案的數倍之距，特別是公園首排的景觀戶別，正對央北重劃區最大的7700坪中央公園，享有約230米的視野棟距，綜觀雙北地區，掌握如此迷人基本面的個案有如鳳毛麟角，也因此成了買方爭相競逐的置產標的。

央北地標建築 衝出傲人銷況



促成買方積極出手的關鍵，央北重劃區本身的發展優勢扮演了重要角色，小碧潭站及十四張站雙捷機能，加上北二高安坑交流道，絕佳的交通區位吸引IKEA進駐，而十四張站北側聯開案，捷運局規劃興設12棟30至40層高的聯合開發大樓，刷新台灣最大的單一土地聯開案紀錄，更將納入商場、飯店等設施。



另一方面，「宏普中央公園」規劃兩棟地上23樓建築，配合中央公園首排的立地條件，一如「勤美璞真」、「ONE PARK」之於大安森林公園，轉化出絕佳的地標識別效應，即便周邊仍有總價更低的個案可選擇，買氣還是持續集中於此，且23~60坪、2~4房的產品面，總價區間涵蓋首購、換屋族群，可在短短兩周便衝出傲人銷況絕非偶然。

房價非最低 買氣卻最旺



負責銷售作業的海悅廣告指出，央北重劃區在雙北房市當中，本就屬於規格較高的一個，尤其新店地區過去沒有如此規模的大型重劃區，創造了高度的市場期望值，也帶動前幾波的新案銷售潮，但「宏普中央公園」背後的指標意義，卻是其他個案所欠缺的，畢竟大基地又是公園第一排的案子，無論是哪個重劃區，就是賣一戶少一戶，這是再實際不過的。



再者，央北重劃區買方經濟能力相對優渥，選擇自主性也高，些許的房價差異絕不是考量重點，個案的特殊性、品牌的價值性乃至於市場認同性，都是左右成交與否的客觀要件，所以「宏普中央公園」坐落7700坪中央公園第一排、宏普建設業績口碑配合本身地王效應，不難理解何以銷售得以傲視央北房市。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國內不動產市場近年表現頗出人意表；房價自2018年就逐步反彈向上，反彈格局一直持續到今年上半年未變。雖然房價反彈漲了一年有餘，但住展房屋網企研室認為，現在房市處於「空頭量、多頭價」的階段，不是一個健康的市場，除非未來能夠補量，否則價格的支撐度太過脆弱，隨時有反轉的可能。



無論根據官方或民間機構所統計的房價數據，國內各大都會區房價均正在反彈中，部份縣市甚至創下歷史新高。至於大台北地區，也極為接近2014年上半年、上一波大多頭的房價高峰，顯示現在房價已經回到大多頭的水準。



雖然房價快漲回歷史高點，但成交量卻「回不去」；全台一年買賣移轉棟數仍低於30萬棟以下。依照往年歷史經驗，30萬棟以下的成交量通常是空頭市場的量；但詭異的是，空頭市場的量卻孕育出多頭市場的價，完全顛覆許多人的經驗及印象。



正因為市場的價、量走勢弔詭，所以還是有人不相信「房價竟然會漲」。俗話說得好：「歷史唯一不變的就是變」；近年來房地產走勢確實讓人意外，更無法否認房價上漲的事實。



但住展房屋網企研室認為，「價」與「量」的關係仍息息相關，市場之所以出現「空頭量、多頭價」的狀況，主因可能是低利率與資金寬鬆的環境導致，它可能只是一種歷史偶然的短暫現象，而這種現象並非可長可久。



如果房價反彈之路要走得更長遠、更穩定，成交量勢必要補上來。如果成交量始終維持在30萬棟以下，價格的支撐性會相當薄弱，一旦市場有個風吹草動，房價可能就成為驚弓之鳥，難以維繫反彈的氣勢了。

房子周遭是否有嫌惡設施，是民眾購屋時的重要考慮項目之一；不過隨著時代變遷，過去被消費者所厭惡的嫌惡設施，有些至今已不再被多數人討厭，甚至對房價有了加分作用，比方說大型醫療院所、軌道工程等等。



以往醫療院所被認為是疾病熱點，加上救護車不分晝夜進出，對周遭居住品質造成干擾，故被看作是區域房市的不利因素。但我國邁入高齡社會後，長輩就醫的需求大增，這時大型醫療機構周遭因就醫便利，反倒成了民眾購屋的一大誘因，處境與過往大不相同。



此外，1990年代捷運軌道建設萌芽之初，民眾對捷運的接受度並不高，對於捷運高架軌道帶來的噪音與視線遮蔽亦頗有微詞，使得捷運對房市的助益甚微；可是在路網健全後，軌道帶來的通暢運輸便展現出價值，各地軌道宅、捷運宅也有如黃袍加身一般大幅增值。



現今消費者雖然對軌道高架橋仍有抗性，但看在交通便利的份上，對前進軌道周邊置產依然興致勃勃，過去不被喜愛的公共設施，如今可說是鹹魚大翻身，成為房市的當紅炸子雞。



在時代環境變遷的過程中，有些嫌惡設施可能不再被人詬病，但也有些設施可能成為新的嫌惡設施。就拿便利商店來說，便利商店雖可豐富住家附近的生活機能，但全天候人來人往，夜間不時有未歸之人聚集徘徊，反而為周遭帶來治安隱憂，因此未來不排除擠進嫌惡設施的認知當中。



此外，總是有保全人員隨意擋下車流以便住戶進出的豪宅，將來也有可能淪為眾所厭惡的設施。豪宅的戒備森嚴不僅對內也對外，許多與豪宅為鄰的民眾，行經豪宅周遭時，總不免有被保全人員緊盯的不舒服感受，讓人倍感壓力。



況且豪宅為求尊榮，保全人員常挺身擋車只為便利住戶進出，這種影響交通的做法，亦令諸多駕駛人深感不滿，加以許多豪宅住戶的背景並不單純，有些豪宅社區，常被網友譏諷是經濟罪犯的集中營。種種負面印象，讓豪宅的尊爵不凡顯得滑稽，因此假以時日豪宅名列嫌惡設施榜單中，似乎也不太令人意外。

高雄市稅捐稽徵處表示，區段徵收或重劃地區內之土地，於辦理期間致不能做原來之使用而無收益者，免徵地價稅。辦理完成後，自辦理完成區段徵收或重劃之日起，地價稅減半徵收2年，第3年起即恢復全額課徵地價稅。

該處提醒民眾，重劃完成後土地，地價稅可減半徵收2年，減半期間如有符合自用住宅用地、工業用地等優惠稅率及巷道用地、騎樓走廊用地等各種減免之申請要件者，所有權人仍可於地價稅開徵40日(即2019年9月22日，因適逢假日順延至同年9月23日)前提出申請，並經審查核准者，本年度地價稅即可適用優惠稅率或減免地價稅，如果是在9月24日以後才提出申請，那就只能從2020年才開始可以適用。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

按平均地權條例第22條第1項第2款規定，都市土地公共設施完竣前，現況仍作農業使用者，徵收田賦。如持有位於都市計畫區內之土地，且現況仍作農業使用，欲申請課徵田賦者，應依規定認定是否屬公共設施未完竣。

依據平均地權條例施行細則36條規定，所謂「公共設施未完竣」係指道路、自來水、排水系統、電力等四項公共設施尚未建設完竣而言。其中道路以計畫道路能通行貨車為準；自來水及電力以可自計畫道路接通輸送者為準；排水系統以能排水為準。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣七大類與工業地產有關的行業2019年經濟貢獻度已達55％，相較9年前比重呈現增長，再加上面對中美貿易戰衝擊，為分散產能，重新布局生產基地，回台設廠成為台商選項之一，工業地產成為不動產交易寵兒，因此，高力國際針對北、中、南產業鏈帶進行剖析，發現投資人的投資偏好，其中廠辦首選北市、買地擴廠則首選桃園。

根據高力國際調研部董事梁儀盈表示，2011年至2019年上半年，將近10年來全國工業類地產與工業用地成交累積總額，其中工業類地產將近3千億元(約2931億元)，其中以北北桃等三都，再加上新竹縣市所構建的北部工業聚落交易熱度較高，合計達2633億元，占整體比例近9成。同一個統計時間，工業用地累積成交總額則將近2850億元，其中以桃園市熱度最高，光是單一城市的交易總額便占全國的1/4。



至於，中美貿易戰開打對於工業地產需求，從2018年工業地產(不動產+土地)成交總額便可觀察到，該年度交易額達819億元，相較低迷時的2014年，總額近494億元，成長幅度達66％。該時間點，工業生產毛額亦由2014年的8.4兆元成長至幣9.2兆元，成長幅度達12％，顯示工業廠商對該階段景氣呈正向樂觀，因此願意積極投入補充土地及不動產等生產要素。



若觀察個別主要都會區工業地產交易情形，根據高力國際統計，2011至2019年上半年北市工業不動產累積成交總額達1442億元，占全國交易比重近5成，大幅超越其它縣市，其中光是內科的累積成交總額便達1281.5億元，占北市整體交易比重近9成、約88.87％。高力國際董事總經理劉學龍分析，內科因單一產權且全棟出售廠辦大樓機會較多，租金及售價穩定，長期吸引自用型及投資型買家目光。



工業不動產第二大交易都會區則為新北市，累積成交總額510億元，該都會區產業沿著國道一號及三號發展，包括中和、新店、汐止、土城、五股、三重與新莊等行政區內都有廠辦大樓園區坐落，以電子業、通訊業、媒體業、生技業及物流倉儲業者等主要使用者。目前每坪行情25至40萬元。



至於，桃園市因有穩定產業聚落，具陸海空交通優勢，為製造業及物流業者進駐首選，工業用地交易熱度高，2011至2019年上半年累積成交總額達704億元，占全台比重約1/4。桃園身為北部製造業重鎮，具完整上下游產業鏈，產業聚集效應明顯，製造業為當地經濟發展重要主軸，每年製造業產值達新台幣2.9兆元，占全國比重約17％。



至於，未來可望進一步帶動工業地產的潛在因子，包括年產值超過14兆的電子電腦及光學製品產業，為穩定擴張產能，將持續增加工業地產的投資規模，再來則是台商回流方案擴大適用、海外資金匯回專法上路預期會為市場注入資金活水，以及工業區體化方案將帶來工廠新風貌。



此外，部分建商也看中此波熱絡需求，於北部主要工業聚落如新莊、土城、三重等區域儲備土地，蓄勢推出廠辦大樓，預估未來2至3年內廠辦推案可能大增，去化時間將拉長，租金與售價可能較難有大幅度成長。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

現在越來越多人住在社區大樓，因為社區大樓安全又便利，不過住戶通常都必須繳交管理費，大家有想過每個月繳交的管理費流向嗎？日前就有1名網友在PTT上發文，表示居住的社區管理費累積下來將近千萬元，讓他忍不住好奇詢問這些錢究竟是拿來幹嘛，PO文立刻引起網友熱烈討論，也有不少內行人出面解惑。

這名網友18日在PTT八卦版以「社區的錢越來越多能幹嘛？」為題，發文表示自己住的社區已經蓋好快10年，每個月都會收管理費，社區的主委也常常開會，從電梯公告的收支明細得知，管理費的金額已經累積將近1000萬元，管理費也從沒少收，他好奇這些錢到底算誰的，也認為管委會根本花不完，不禁好奇是否可能發錢給住戶。

▼網友18日在PTT八卦版以「社區的錢越來越多能幹嘛？」為題發文。（圖／翻攝自PTT）

此文一出，立刻引起網友們熱烈討論，原PO的疑問也釣出不少有相同疑惑的人，紛紛留言「不知道 這邊社區累積2700萬了」、「十年一千萬很少，我這邊三年已經兩千五百萬了」、「我們這邊還有破億的」。

不過也有不少內行的網友解釋社區管委會為何要存那麼多錢，「管線更換 瓷磚 電梯更換」、「換電梯上千萬一下就沒了」、「換電梯超花錢的你不知道嗎」、「一部電梯大換 250-300萬」。

▼有網友表示社區大樓換電梯超花錢。（示意圖／pixabay）

此外，也有網友提出不同的看法，認為等到要修繕時在跟住戶收錢就好，但馬上有人表示，「修繕那年每戶繳個幾十萬？你太天真了」、「現在都不想繳，以後怎麼可能拿大筆錢出來」、「一次拿幾萬出來比較痛還是每個月慢慢累」。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

從「達永春嶺」開始，到「達永沐夏」、「達永秋鄉」，成立42年、老字號的達永建設不一樣了，大打文青式行銷，網路討論聲量暴增，而幕後推手就是達永建設二代莊政儒，年僅38歲的他沒有富二代的驕傲氣息，個性隨和，談吐風趣，就連賣房子想法也有別於同業，「我們把主場讓出來」，把接待中心變成書店、咖啡廳，不仔細找還找不到樣品屋呢，而短短3個月該案已全數完銷。

2014年的「達永春嶺」、2017年的「達永沐夏」以及2019年的「達永秋鄉」，達永建設以每年推案總銷20~30億元的速度穩扎穩打，全為自建自銷，而有別於過去推案模式，由7、8年級團隊領軍，打造阿達阿永咖啡廳、和青鳥書店合作，並提供低首付、低月付方案，而在建案完銷後，咖啡廳仍可每月創造300萬元的營業額，操盤手─達永建設副董莊政儒。

莊政儒頂著台大、北京大學經濟學碩士，身為七年級生的他想法很創新，「台灣的樣品屋很浪費，接待中心造價至少數千萬，但只有展示樣品屋的功能，用完就拆掉，以消費者第一次走進門到交屋，最多才5次，我們想讓接待中心在有限的時間達到最大的用途，因此開始有了結合咖啡廳、書店的構想。」

達永建設和異業合作，以文青式的行銷方式走入消費者的心，也藉此提供「達永」專屬的生活方式，像是甫結案的「達永秋鄉」和獨立書店青鳥書店結合，莊政儒說，台灣人閱讀很少，但從書本可獲得知識跟力量，因此有了這次的想法。

談起房地產事業，莊政儒很穩健，但也很隨性，他透露，起初在「達永春嶺」開設咖啡店其實是誤打誤撞，「這是我從中國回台操刀的第一個案子，創新的模式其實讓公司有些擔憂，但是我找來自己的團隊，甚至有段時間都是自己和同事們一起端茶水，在4個月內結案，疑慮也隨之消失。」

莊政儒不諱言，自己是個喜歡自由自在的人，有別於其他富二代一畢業就回家族事業，他則是到美國念書後，又轉往中國北京就讀北京大學碩士學位，畢業後留在當地，從不良資產整合工作2年才回台，回台進公司後，第一個要求就是希望父親可以放手讓他操刀，雖然當時有過衝撞，但在「達永春嶺」後，證明文青式的行銷是成功的。

而達永建設明年上半年將到江翠北側重劃區推案，接著是在士林區文化北路，在莊政儒領軍下，未來會推出什麼樣的產品，也讓人相當期待。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

有關媒體報導軟橋裕花園社區居民質疑「北投士林科技園區區段徵收專案住宅一樓產權爭議」一事，台北市府提出「雙澄清」。(1)專案住宅一樓產權為台北市所有，並無爭議，(2)一樓支援性服務設施係經台北市府及當地里辦公處共同研商規劃。

專案住宅一樓產權為本市所有，並無爭議



北投士林科技園區區段徵收專案住宅係台北市府為妥適安置區段徵收拆遷戶而興建，並以成本價配售予拆遷戶；惟鑒於專案住宅公共資源有限，為合理分配並符合公平原則，故須訂定合理且全區一致性之配售條件，如符合台北市府頒定「台北市北投士林科技園區區段徵收拆遷安置計畫」之拆遷戶，始得申請配售專案住宅。至配售後之剩餘戶及未提供配售戶，其產權當然為本市所有，台北市府自得依政策需求為合法之規劃利用。



一樓支援性服務設施係經台北市府及當地里辦公處共同研商規劃



考量北投士林科技園區區段徵收範圍屬新開發區，且配合先建後遷政策，拆遷戶入住專案住宅後週邊生活機能尚未成形，為提供專案住宅社區具有較完善及合適之公共設施，爰規劃專案住宅各棟一樓市有專有部分作為支援性服務設施使用，並於「台北市北投士林科技園區區段徵收專案住宅配售作業要點」第4點規定不提供配售；至於支援性服務設施之內容，係經台北市府各相關單位及當地里辦公處共同研商規劃(目前規列有區民活動中心、社區公共托育家園及社區居住家園)，旨在提供區段徵收周邊(北投士林)地區及專案住宅社區合適之服務性設施。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】