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▲台北市信義區豪宅「文心信義」12樓戶出現總價5.2億交易，扣除車位每坪單價222萬。

根據內政部最新實價資訊揭露，台北市信義區豪宅「文心信義」又出現高價億級交易，位12樓、總價5.2億，總坪數為278.4坪，扣除車位每坪單價222萬，不僅持續坐穩200萬俱樂部寶座，更創下該社區價格登錄以來最高單價，謄本資料顯示買方為台灣衡裕股份有限公司，經查具備港資背景，推測為中、港資知名地產開發集團恆裕。

「文心信義」一共22層，豪宅規格打造，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2013年原為菜園的該筆土地法拍，83.8坪面積由文心建設以3億取得，地坪單價達358萬，2017年揭露房屋交易以來都在210萬單價起跳，此次交易再創新高，擠下19樓由美商米福得在去年11月成交的221.99萬，而該社區中樓層身價攀新高，也看出「文心信義」身價可說不分樓層的一致性，同樣具備此價格一致性的還有像松濤苑，迄今交易價碼都保持250~270萬間定錨抗跌。

陳炳辰說明，豪宅市場現況以一線豪宅始具買氣，因肥咖條款、現金去化等因素買房的高端資產者，並非看好不動產市場大舉投資，而是將資金短暫停泊在最具效益的亮點豪宅，當中美貿易有解、股市加溫之際，便會轉向投資管道，因此豪宅市場雖屢傳購置消息，但實際交易量並不見增長，已無過去搶追高價宅的交屋潮，惟這也彰顯真豪宅價值所在。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

政府歡迎台商回台投資方案有成，目前已有66家廠商、累計投資達3300億元，而

▲世邦魏理仕4日發佈2019年上半年不動產投資市場概況，今年前4月商用不動產總金額逼近1200億元。(記者張瀞勻攝)

世邦魏理仕4日發佈2019年上半年不動產投資市場概況，統計前4月商用不動產及土地總交易金額達新台幣1,199億元，又以工業土地需求成長顯著，比去年同期增加1.61倍，業者指出，主因在於許多重量級台商回流，且超過6成交集中於雙北市、桃園市以及高雄市。

而商用不動產及土地總交易金額新台幣1,199億元中，因自用需求而購入的交易金額逾新台幣346億元，佔總交易的28%，世邦魏理仕指出，顯示不動產市場動能有賴企業自用及產能擴張而獲得支撐，亦反映全球政經情勢動盪下，台商積極回流的證據。

進一步觀察工業地產(土地、廠房、廠辦)交易狀況，成交總額也達782億元，創下10年新高，今年前4月更是延續去年買氣，成交金額已達281億元，年增25%，交易總價前五名分別為，天賀建設以46.36億元買下士林北科園區、台達電用25.68億元購入中壢工業區土地、樂富一號以21.69億元拿下NASA科技總署大樓部分樓層。

至於交易熱門區域，有超過6成集中在大台北地區及桃園市，南部地區則以高雄市工業地最受青睞，以買方類型來看，過去10年內自用型買方購地金額總計新台幣1,384億元，佔總交易金額六成以上。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，除傳統電子業外，包括物流、石化、機械設備製造業等廠商皆有購地擴廠的需求，且台灣利率水準處於低檔，亦有助自用型買方置產，預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

▲今年台灣富豪住宅擁有數量從4.3戶增加到5.4戶，排名晉升至全球第2名。(記者張瀞勻攝)

瑞普萊坊4日發表2019《財富報告》指出，目前台灣超級富豪人數高達1781人，在全球排第19名，年增率4%，甚至優於全球，至於擁有住宅數量，也創下近4年來新高紀錄，不過對於未來一年房市看法，處分投資型不動產比例拉高到14%，此外，不管是海內外自住或投資住宅需求都呈現下跌趨勢，其中購置國內住宅需求更從22%降至全亞洲最低的16%，不過業者指出，雖然購屋比例降低，但新豪宅掌握在建商手中，降價求售機會很小，加上遞延性買盤，豪宅交易將呈現價穩量平趨勢。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台北市豪宅市場在2013年第3季開始下修，總跌幅已達23.8%，去年跌幅更放緩至1.5%，支撐價格的主因來自，新興豪宅掌握在建商手裡，因此降價換成交不易見到，加上2016年肥咖條款、CRS等資金回流後，許多富豪逢低進場，撐穩市場，使得市場交易量回穩，在頂級豪宅創價之下，今年豪宅價格甚至有機會小彈3%。

根據2019《財富報告》內容，去年全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅，今年則提升至3.6戶，沙烏地阿拉伯以6.4戶居冠，而台灣富豪住宅擁有數量從4.3戶增加到5.4戶，排名晉升至全球第2名，自用住宅價值甚至占總財富比例達38%，不過對於購置國內住宅需求，台灣比例從22%降至16%，推估台北市豪宅有250戶之潛在需求，以近期每年交易220戶來看，加上遞延買盤，預估國內豪宅交易價量持穩。

不過，以國內投資型產品而言，今年只剩22%的富豪有興趣加碼，至於海外市場更是慘淡，富豪願意投資住宅比例腰斬至9%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

為便利民眾查詢不動產登記案件辦理情形，新北市不動產登記案件語音查詢電話，自2019年5月1日起，整併為全市統一之專線電話，期望能帶給民眾更直覺且便利的服務。語音查詢專線電話號碼為(02)29568838，歡迎多加利用。

瑞芳地政事務所黃信瓹主任表示，過去民眾在使用跨所查詢服務時，民眾雖可透過新北市任一地政事務所專線進入跨所語音查詢系統，但在進入服務時須先選擇送件地所後方能進入後續服務，若選擇「登記案件辦理情形」服務，語音會再次導向辦理地所選擇，如此繁複的選擇地政事務所，容易造成民眾的混淆，而新版跨所語音查詢系統中，改善此一問題，民眾進入跨所語音查詢系統後，即可直接選擇辦理項目，有效簡化民眾查詢流程及時間。



黃主任進一步表示，以往民眾在語音查詢時，收件年、收件字及收件號須自行比對收據說明欄位提供之文字對照碼輸入資料，現配合新版跨所語音查詢系統，於收據下方新增電話語音查詢資訊，清楚列出語音查詢專線、案件收件年、案件收件字及案件收件號，民眾只要照單輸入即可輕鬆上手，歡迎民眾多加利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

社會住宅包租代管政策上路1年多，北市議員許家蓓指出，市府委託的租屋業者竟拖欠房東租金，至少11位房東受害，最多欠3個月，去年就積欠房租卻遲至今年才開罰，她痛批市府態度消極，成效不好又被業者扯後腿，憂心問題層出不窮，恐影響房東加入意願。北市都發局長黃景茂對此回應，已停止該業者媒合新案。

市府消極 沒房東敢加入

柯市府5萬戶公宅政策跳票，市長柯文哲聲稱要讓空屋進入租屋市場，推動包租代管目前僅媒合900多件，許家蓓調閱資料發現，不管房東或房客都很多抱怨，政策上路1年多有125件申訴案，15件業者延遲交租，影響市民對包租代管觀感。

許家蓓質疑，去年2月有業者拖欠租金，結果今年1月市府才要罰錢，根本無法嚇阻欠款，甚至拖了快3個月，這樣還有房東敢加入嗎？

她說，欠款業者最後被罰55萬，至少11位房東受害，這還只是投訴案，恐怕有更多人受害，要求市府2周內清查。

許家蓓抨擊，都發局態度消極讓民眾不信任，包租代管成效不好又被業者扯後腿，市府有預算可代墊房客3個月租金，但針對業者付不出房租卻沒配套，她要求編列緊急預備金或規範業者設立租金專戶。

投機轉租 領補助賺差額

此外，許家蓓還發現，有民眾轉租包租代管案件，不僅任何人都能承租，價格還高於1.8萬元租金上限，等於左手領政府補助，右手轉租賺差額，拿社宅當起三房東。

對此，黃景茂說明，已停止積欠租金業者媒合新案，並要求提出改善做法，至於轉租情況會加強稽查。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

在內政部社會住宅包租代管第一期試辦計畫中，取得媒合戶數破千佳績的台中市，日前爆發出有業者與房東利用審查不嚴的漏洞，不僅將違建加蓋套房拿來出租，還偽造文書詐領相關補助，詐領金額逾30萬。



該案若非房東與業者之間發生糾紛提出指控，詐領情事恐怕還難以曝光，對於號稱包租代管績優生的縣市出了這般大紕漏，官方雖強調將補破網強化稽查機制，但民眾對政策的不信任感早隨出包消息曝光與日俱增。



對於重大居住政策衍生弊端，台中市府指出難免會有有心人士有漏洞鑽，此話雖然不假，可是住展房屋網企研室認為，台中市府當初開放讓分租套雅房參與政策，卻未針對政策開放提出有效的把關措施，導致包租代管的漏洞擴大讓不肖分子有機可乘，說來仍是責任最大的始作俑者。



第一期的社會住宅包租代管試辦計畫由六都先行，除了台中受理分租套雅房響應政策外，其實五都未將分租套雅房納為政策適用對象，理由不外乎是分租套雅房有許多合法性上的疑慮。



現今市面上有許多分租套雅房，不乏未經室內裝修許可、由房東/屋主自行隔間的物件，這類物件在消防安全上往往差強人意，且諸多案件還有違建疑慮，在合法性存疑的情況下，各地方政府都不敢貿然將分租套雅房納入政策適用範圍。



況且各地方政府負責包租代管的公務單位，普遍存在人力不足的問題，當2、3名公務員得審查數百件申請案時，審查過程難免百密一疏，加上各地大多僅採書面審查，少數搭配實地抽查，因此真有違法情事，一時間也不易被發現，遂成為有心人士的詐財管道。



檢視這回台中爆出的詐領情事，便是上開所述情況之總和，而台中市上千媒合成功的案件中，屬分租套雅房的物件就高達數百件，所以業界與坊間均認為這起詐領案不會是台中包租代管唯一的汙點，接下來恐還會有未爆彈。



雖然將分租套雅房納入政策適用對象，有助擴大房源供給滿足都會緊迫的住房需求，但未開放的台北市，亦有近900戶的媒合戶數，可見即使政策不對有疑慮的分租套雅房開大門，依然有衝出績效的可能，因此若各地方政府沒有信心做好把關，或許應調整對分租套雅房參與政策的態度。

儘管當初小英競選總統時，曾信誓旦旦要推動，但如今外界早已認為，以『房價資訊揭露至門牌』及『預售屋納入登錄』兩大變革為核心之所謂『實價登錄2.0』，早就胎死腹中。至於原因，行政院說法是，上述兩項變革還未達成社會共識。



不過這樣的理由，外界根本不買帳！首先在揭露至門牌部分，就算現行實價登錄未揭露至此，但神通廣大的房仲業者，早就能自行比對出實際成交物件的地址，有時甚至還能推測出買賣雙方。因此揭露至門牌的實質影響根本不大，相信一般大眾也不會反對；真正的問題，或說阻礙，是出在預售屋登錄上。



原本(實登1.0)是代銷與建商簽訂之合約到期30日內才需登錄的預售屋(案)，根據原本行政院的實價登錄2.0版本，準備改成簽買賣契約書30日內(即需登錄)，這就影響甚大。因為現行制度下，代銷只要合約到期30日內再(與建商)簽新約，即可規避；尤其據住展房屋網企研室了解，目前實務上(預售屋)多是拖到興建完工、交屋後才登錄，而且根本沒有代銷登錄的案例，負責登錄的都是地政士。



這樣下來，代銷完全規避責任不說，登錄價格的時間點，也和(預售屋)買賣的時間點差距甚多。而以上制度漏洞產生的空窗期，不但讓登錄資訊參考度大降，更讓代銷或建商繼續握有掌握，甚至操弄價格的空間。



於是，當實登2.0要求預售屋須在買賣契約簽訂30日內登錄，當然引發業者反彈；加上去年底民進黨地方大選大敗，也難怪行政院自己主動龜縮。說實話，以目前執政黨在立法院仍是絕對多數下，如果他們願意推動，根本沒有不過的道理。



不過有趣的是，上週卻有消息指出，以民進黨籍張宏陸為首等共18位立委，提案修訂平均地權條例，準備將實價登錄登錄責任，從目前地政士(或經紀人)轉至買賣雙方，而且此案還順利進入審議流程。雖說此一消息曝光度極低，但還是讓人感到好奇，(因為拼選舉而)不想推動實登2.0的民進黨，為何又在此時拋出這項變革？



從制度改革的角度，以上修正案，確實也是亟待改良的部分；當初實登1.0以『買賣雙方非相關專業，希望由相對專業者負責』為由，把登錄房價的責任硬塞給地政士及經紀人，其實就是不正確的做法。



因為，地政士其實根本沒有真正參與買賣過程，充其量只是簽約過戶時提供專業協助，結果卻被要求背負登錄責任；這也就罷，如果出錯還要受罰，公親變事主，也難怪後來地政士會群起抗議。



因此，登錄責任回歸到買賣雙方，本是理所當然，也凸顯實登1.0的諸多漏洞和問題必須修正，甚至也是將預售屋納入登錄的重要前奏；畢竟如果登錄責任在買賣雙方，則無論預售或成屋之價格登錄，能拖延規避的空間也就減少了。



只不過，就算登錄責任回歸至買賣雙方，對於實價登錄最終目標之房價資訊透明化，還是沒啥幫助，因為還是只要30日內登錄即可，預售屋也仍繼續『消遙法外』。也難怪這時民進黨推實登責任回歸買賣雙方，不但沒討到便宜，還被說是又再打假球、改革又只改半套。



當然，最吃虧的還是一般普羅大眾，必須繼續參考實際上參考度偏低的實價登錄；而且，現在就算多了單價計算功能，結果卻只是扣掉車位及共同持有等部分，反而讓房價膨風、更缺乏參考性！

自今年6月1日起，我國租屋新制共有三大變革，包括「房租押金不得超過兩個月」、「房東不得禁止租戶遷戶籍」、「電費不得超過台電夏季電價。內政部與行政院均稱，新制可以遏止惡房東，若房東違反規定最高可罰新台幣30萬元。但住展房屋網企研室認為，要貫徹這幾點是知易行難，政策發布與落實到租屋市場還有極大一段差距，租屋族還是得自求多福。



上述規範，主要是源自於行政院消保處今年2月通過內政部研擬的「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，並公布6月1日上路。該規範押金上限與返還時間、水電瓦斯費與修繕義務等進行明確規範，若房東違反相關規範，租客可請求「包租業」修改或拒絕簽約。



住展房屋網企研室強調，6月1日上路的租屋新制，其約束對象是「包租代管業者」，並非一般把自己房子出租的房東。而包租代管業者，基本契約都使用內政部範本，罕有違反規定的案例，所以新制上路，對包租代管業者影響並不大。



然而，包租代管業者占我國租屋市場的比重極小，大多數租客還是跟一般包租公、包租婆租房子，而這一部份的約束力依然遠遠不夠。



退個一萬步說，就算新制也適用於一般房東，也很難見到具體成效。舉例來說，「房東不得禁止租戶遷戶籍」這一項，如果房客想遷戶籍而房東不肯，房東大可不把房子租給該房客，自然就沒有違法問題。



大多數的房東在篩選租客時，就會先跟租客說好不能遷戶籍，而不會笨到在契約中註明不能遷戶籍。就算房客霸王硬上弓，等到租了房子後才向房東要求遷戶籍，房東在租約屆滿後往往會要求租客搬走。最終，房客對於不願給房客遷戶籍的房東永遠沒輒。



住展房屋網企研室認為，現行國對法規對於房東、租客的權利與義務規範仍相舊不足，法規落後、久不更新。政府修改的規範又只針對包租代管業，卻給予民眾「整治惡房東」的錯覺，實在很可惜。

台中市政府表示，目前已規劃在台中市興辦12處社會住宅，都發局長黃文彬指出，12處社會住宅興辦尚需約167億元，將藉由收取租金、共好空間租用費、管理費、停車清潔費等收益，達到自償性，減輕市庫負擔。



都發局指出，市府舉債興辦社宅，除了達到照顧年輕人及弱勢族群目標，同時也可藉由收取社會住宅單元租金、商業及社福空間租金、共好空間租用費、管理費、停車清潔費等相關收益，達到完全自償性，無須再由市府另編列興辦經費，因此也需要一定償還時間，如此將有效減輕市庫負擔，同時達到永續經營目標。



2018年提報公債委員會審議通過額度為213億9,953萬元，扣除累計至今年興辦社會住宅可舉債數額47億元，台中市12處社會住宅興辦費用尚需舉債約167億元。依據2018年公債計畫書內的還款計畫，市府預計於2024年開始償還債務，償還期程為53年，預計2070年償還所有舉借債務，無超過社會住宅建物耐用年限55年。



黃文彬表示，台中市真正有社宅入住需求的約1萬戶，市府按照既定社宅規劃期程邁進，並且同時視實際需求進行滾動式檢討，加上包租代管、租金補貼等輔助住宅政策，以公私協力方式，滿足民眾的社宅居住需求。