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台北市最搶手的中古社區「大直美堤花園」，就坐落在美麗華百貨商圈，前身為基河國宅二期。照片為示意圖。（圖片來源／維基百科）

考量新成屋的高單價、高公設，以及老公寓的安全性、舒適度，不少民眾更傾向購買中古大樓，然而，雙北大樓何其多，哪些社區又能脫穎而出？根據實價登錄資料，永慶房產集團盤點雙北市2018年1月至2019年3月間，屋齡5年以上的中古社區大樓交易量，發現台北市以中山區「大直美堤花園」最搶手，新北市則是新莊區的「東村A ONE」最受青睞。

談起中古大樓，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，這類社區的公設比例較新成屋低，相同的權狀坪數下，能使用的室內空間相對較多，且房價又比新成屋更低廉，可說是經濟又實惠，適合注重CP值的民眾作為參考。

昔日基河國宅最搶手，台北市「大直美堤花園」奪冠

觀察台北市2018年1月至2019年3月間，屋齡5年以上的中古社區交易量，謝志傑指出，前三名依序是中山區的「大直美堤花園」、內湖區的「麥帥新城」及文山區的「觀星台北」入榜前三名，「熱門中古社區前五名中，有4個都是國宅產品，顯示國宅產品的區位及價位相當受到民眾青睞。」

「其中，排行第一的『大直美堤花園』前身就是基河國宅二期，位於大直重劃區，鄰近內湖科技園區，由於周邊有美麗華百貨商圈、美堤河濱公園，無論就業或生活機能都十分完整。……依據統計資料顯示，那個社區一共成交41戶，成交總價位在2千萬到3250萬之間，平均每坪約52.7萬元。」他說。

至於北市中古社區交易量的第二名──內湖區「麥帥新城」，謝志傑表示，該社區共成交33戶，總價落在1400萬至1900萬之間，多半是35到40坪的房屋，每坪單價約43.1萬元，「麥帥新城位於內湖區，鄰近環東大道及麥帥大橋，距離松山車站不到一公里，交通相當便利。生活機能方面，周邊有好市多和家樂福兩間量販店，晚上還有饒河觀光夜市，日夜生活都可以說是相當精彩。」

第三名為文山區的「觀星台北」，共成交28戶，排除掉套房後，成交總價落在760萬至1580萬之間，平均每坪約37.8萬元。對此，謝志傑分析，文山區生活環境優美宜居，加上捷運南環線即將報院核定，開通後有助於文山區發展，考量該社區總價較低，單價僅「3字頭」，相對適合小資族及首購族自住。

3字頭不到、千萬有找，新北市「東村A ONE」受青睞

與台北市相比，新北市的中古社區價格更親民，交易量也明顯高出一截。觀察2018年1月至2019年3月實價登錄資料，新北市屋齡5年以上的中古社區交易量以新莊區的「東村A ONE」最多，共成交89戶，而位於新店區的「達觀鎮」與「美河市」則分別成交85戶以及79戶，幾乎都比台北市多出一倍以上。

對此，謝志傑解讀，新莊區「東村A ONE」位於新莊區輔大商圈周邊，距離捷運輔大站僅3分鐘的車程，且鄰近台65快速道路及中正路，利於往來板橋及台北通勤的民眾，「那邊的生活機能主要依附輔大生活圈和好市多，是一個發展成熟的生活圈，成交總價大概落在420萬到950萬之間，平均每坪27.6萬元左右。」

針對第二名的「達觀鎮」，謝志傑說明，同期共成交85戶，總價落在300萬至1200萬之間，平均每坪約17.4萬元，「達觀鎮位於新店安坑山區，環境清幽，適合喜歡寧靜生活空間的民眾居住，在交通方面，因為鄰近北二高交流道，加上安坑輕軌預計在110年完工，一旦通車，會更有助於改善社區聯外交通。」

至於第三名的「美河市」，期間共成交79件，成交總價落在1200萬至4800萬之間，平均每坪約48.2萬元。他說，該社區為捷運聯開共構宅，一出門便可以搭乘捷運，對於仰賴捷運通勤的民眾可說是一大福音，「加上美河市商場預計於今年第四季開幕，並且有IKEA家具及京站森林食光進駐，所以不少人看好區域房市成長。」

整體而言，謝志傑認為，在新北市熱門中古社區前五名當中，「達觀鎮」及「摩天薪樂園」都是主打低總價、低單價的產品，即使交通及生活機能較為不便，仍有不少交易量，「目前房市買盤以自住的剛性需求為主，對於首購族而言，手頭資金較不充裕，價格就成了選購房屋的主要考量因素，低總價、低單價的中古社區交易熱度因此提升，成為市場上的新寵兒。」

最後，他提醒，民眾在購買中古社區時，不妨以交易熱門的社區作為參考指標，並在周邊尋找相仿的建案或社區，再進一步選擇生活及交通機能較成熟的區位，「如果想選擇發展潛力較大的地區，可以觀察當地未來的發展及價格是否合理，從中去挑選最適合自己的房屋。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

據住展雜誌統計，今年預估有新北市的新濠建設、宏利發建設與勝輝機構，桃園的麗寶機構、昭揚建設、竹城建設，台中的希伯崙集團，以及高雄的隆大營建等8家外來建商前進北市推案，總銷售逾百億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然近年有不少台北建商出走到中、南部，但「台北房市如此多嬌，引全國建商盡折腰」，搶進台北市的外地建商卻越來越多，在北市房市占有一席之地。

搶灘台北房市 5家首次出擊

據住展雜誌統計，今年至少有8家外來建商中，新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等五家建商，都是首次在台北市推案。昭揚、勝輝則是睽違多年後，重返台北房市。麗寶為全國性建商，近年來持續耕耘台北市場，多有新案釋出，今年又再推出一件指標案。

竹城與新濠建設的開發進度較快，竹城已於內湖東湖地區推出「竹城｡有樂町」，新濠亦已在羅斯福路四段推出「台大學」。另，宏利發預計於北投榮總商圈推出「榮華一鹿」；希伯崙開發中的「伯特利」，位於內湖成功路二段；隆大營造開發中的建案位在重慶北路二段。

昭揚10年磨一劍 麗寶耕耘最深

重返台北房市的昭揚、勝輝則是睽違多年後，重返台北房市。昭揚建設前次於北市的實績，是2009年間的事了，在闊別約10年後，再度回頭擁抱台北房市，於北投推出都更案「昭揚天際」，總銷達50億元。

勝輝機構過去大多在新北市中和、板橋等地推案，較少著墨北市，首次在北市推案是2015年，四年後再次回到北市南港推出新案「舞青」。麗寶則是全國性建商，近年來持續耕耘台北市場，多有新案釋出，今年又再推出一件指標案。

都更、合建 進軍北市敲門磚

台北房地產市場雖然誘人，但建地稀有且昂貴，建商想找到一塊價位適合、地塊方整的土地相對困難。於是，都更或合建等方式，就成為外來建商至北市推案的好選擇。

例如「昭揚天際」、「麗盛水方」、「伯特利」等，都是都更案，另「隆大重慶北路案」則是合建案。

何世昌表示，今年上半年北市在地建商推案信心減弱，整體推案量縮，但外來建商推案卻有增無減，適度填補供給低潮，消費者的選擇也變得更多。雖然對部份北市在地建商來說，現在房價水準賺頭有限，但對外來建商而言，台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力，誘因依然很大，預期進軍北市的建商還會更多。

上週末剛結束的國中會考，照例又成為媒體高度關注的議題。當然，主流媒體是不是應該把那麼多的focus放在入學考試或學力測驗上，仍亟待商榷；但這次國文作文題目所引發的討論，確實值得進一步思考、深究。



據報導，這次國文作文題目『青銀共居』，結果竟然讓一堆應考的國中畢業生難以發揮，有些甚至據說還是第一次聽到；說實話，這的確令人感到有點意外。畢竟這幾年無論國中會考或大學學測的作文題目設定，往往都扣緊近期熱門時事議題，而這次國中會考的『青銀共居』，其實也不例外。



近幾年雖房價趨勢不再是全面上揚，部分地區房價也確實明顯鬆動，但無可否認，高房價現象依然存在且近乎無解，更直接帶出公共或社會住宅的相關議題；再加上台灣社會快速邁入超高齡社會，長照需求倍增。以上兩個近期台灣社會熱門議題加總之後，就構成(公共住宅中)『青銀共居』的概念和做法。



而對考試題目預測如此敏銳的國中老師，照理說應該不(可)能忽略以上這兩大社會熱議話題；但結果這題目卻把多數學生直接考倒，代表學校老師並沒有重視，或至少談及這類題目，這點確實有些無法想像。而如果連老師都沒能察覺，準備就讀高中的15歲青少年，當然更不知如何發揮。 



姑且不論國中老師為何對高房價及長照議題如此不敏感，住展房屋網企研室認為，青銀共居或許短時間內是新觀念、新做法，但很有可能會成為未來常態。



畢竟目前為止，都會區房價仍居高不下，政府興辦公宅的腳步和速度又非常慢，就更別說住居市場仍存在著隱而不宣的各種歧視(包含對高齡者)。然而，包含青年族群居住及高齡長照這兩項社會需求，都是與日俱增；在這樣的情況下，或許政府單位最合理的權宜之計，就是持續推動青銀共居！

台北市豪宅「潤泰敦仁」位於大安區敦化南路1段，該社區12樓戶別於日前執行法拍1拍，該戶坪數177.23坪，拍賣總底價3.5億，扣除車位拆算每坪單價241.5萬元，最終流標，自由時報報導，寬頻房訊分析，該次法拍單價高於市場行情，應要等到2拍後才較有機會拍出。



根據台北法院筆錄，該次法拍的「潤泰敦仁」12樓戶別債務人為幸福人壽前董座鄧文聰，債權人為國泰世華銀行，債務金近2億元。目前房屋現況為出租狀態，據了解，租客於2017年11月1日承租，租期達18年，對此法院指出，該戶於2015年就已查封，租約是在查封後才成資，因此只要拍定即可點交。



「潤泰敦仁」為潤泰集團總裁尹衍樑一手打造，交屋時有許多本土業主及外資入住。該社區屋齡約11年，於實價資料中有2筆交易，成交單價分別為205及219萬元，寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案單價、總價皆高於市場行情，1拍流標是必然的，2拍底價預估將低於195萬元，有機會順利拍出。

新竹縣竹北「國際AI智慧園區」面積約12.6公頃，最快於明年底前完成公共設施工程，未來可望以設定地上權標租方式招商。而日前內政部都委會通過「變更竹北（含斗崙地區）都市計劃，增加產業專用區，劃設產業專用區面積8.43公頃、文中用地2.7公頃及相關公共設施用地4.18公頃，預計於明年底完工，預估將產值提升至210億。



內政部表示，「國際AI智慧園區」計劃於去年獲經濟部工業局核定並補助9億元計劃經費，預計今年9月完成園區申請設置，預計明年12月園區工程完工，縣政府預估可引進105家廠商，創造210億元的產值。



AI智慧園區初步規劃分為2個產業專用區，其中「AI產業願景館」位於第2產業專用區，初步空間規劃設有國際會議廳、創新育成中心、新創辦公室及產品展示與體驗場域等。園區土地將採取「出租」及「設定地上權」方式辦理，主要引進產業為無煙囪類別，包含節能及綠色能源研發、設計與後端應用技術服務、軟體設計、資訊服務、智慧應用服務等相關產業。

台南市政府開發新吉工業區，以「低用水、低排放」地方傳產為主軸，至今年1月底第1至第4期面積共57公頃的用地銷售已全數銷售完畢，並核准114家廠商進駐，預計將創造200億元投資額、310億元產值及5,213個就業機會。



新吉工業區位於國8新吉高架橋附近，自2015年12月起依整地進度分6區辦理租售，公設比36.73%，全區道路已於去年底通車使用。此外，該工業區40米寬的安順庄大道主要道路旁興建3層樓服管中心，將於今年7月啟用，1樓空間為服務中心辦公、便利商店、金融機構及設有可容納250人的國際會議廳、2樓空間為可供廠商租賃的辦公室。而全區景觀、污水處理廠及配水池等公設工程，將於今年底全數完工。



目前新吉工業區第1至第4區用地已全部完銷，第5、6區供廠商設定地上權及只租不售的土地已核准5家，尚有14.6公頃土地可供廠商設廠。台南市經發局代理局長蕭富仁表示，由於該工業區採取公共工程施工與廠商建廠同步，目前區內營運廠商共4家、施工中47家。其中位於服管中心旁的東佑達自動化科技公司以單軸機器人及直角座標式機器人設計生產銷售的為主的公司，將於今年6月底啟用，投資10億元建廠，未來可創造近24億元產值及350個工作機會。



經發局指出，為吸引廠商來台南投資設廠，已針對各項投資案採單一窗口全方位整合式服務，並召開跨局處投資協調會議，協助廠商排除用地、水、電、工廠登記、人力需求等障礙，並針對2億元以上之投資案，定期召開投資會報協助與排除廠商投資障礙，目前列管2億元以上重大投資案共82案，合計投資額達2,308億。

高房價的情況，讓年輕人覺得買房簡直「難如登天」，日前有職業為土木技師的網友在網路上稱自己家庭年收入達2百萬以上，但到北市信義區看房，卻發現每間房都逾三千萬以上，問網友究竟是哪些人才買得起信義區的房子，對此，房市專家Sway直言，年收2百萬是買不起3千萬的房子，但夢想買房的民眾其實可用一套公式評估自身買房能力。

近年來雖然經常傳出房價下跌的消息，但就算有跌價，不少民眾仍感到房價高不可攀，以《信義房屋》的行情搜尋系統為例，北市信義區今年3月住宅類實價登錄資料顯示，成交單價為每坪65.1萬，其中更有20%是每坪破一百萬元的物件，因為一般民眾想在信義區買房恐怕還是有一定難度。

若不想在往後二．三十年背上沉重的房貸，在買房前更需評估自身財務狀況，Sway表示，在不含自備款及裝潢家具款的情況下，民眾可以「月收入÷3÷0.005÷0.8=可買房總價」的公式來概估買房能力。Sway解釋，公式中的3為月收入3分之一；0.005則是回推房屋貸款總額；0.8是指8成房貸，此公式以20年房貸及利率2%以上、本息平均攤還的條件下去算的。

不過，依此公式計算的話，想購買總價3千萬的房子，每月收入需高達36萬，除非有很高的自備款，否則每個月的房貸金額會占所得比率太高。36萬這個數字並非一般市井小民可輕易達到的條件，若以前述土木技師為例，家庭年收2百萬元，依此公式計算，此網友可購買的房屋總價落在1388萬左右，若想購買總價在3千萬以上的房子，顯得負擔太重。

日前景文科技大學財金系副教授章定煊也給予想買房的民眾4大建議，其中最重要的就是「買不起就別硬買」，除了理財以外，如果真的要挑起房貸，也需擠出錢來買保障型的保險，以免發生意外壓垮全家經濟。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】